Bien préparer sa succession avec le démembrement de propriété à Angers

Le dispositif immobilier du démembrement de propriété à Angers reste une stratégie intéressante à long terme. Un logement avec deux propriétaires ? C’est tout à fait possible ! Investissez dans un bien en nue-propriété pour vous constituer un patrimoine immobilier. Si vous bénéficiez d’une réduction intéressante sur le prix d’acquisition, il faudra attendre 15 à 20 ans pour jouir pleinement du logement. Facilitez la transmission de votre bien en le cédant en nue-propriété. Vous conserverez l’usufruit (droit d’habiter dans votre appartement ou de le louer) tandis que vos héritiers paieront moins d’impôts sur votre succession. Vous êtes séduit par l’idée du démembrement de propriété à Angers ? Contactez notre équipe sans plus attendre. Nous répondons présent pour vous accompagner dans vos démarches.

Jean-Yves Gaté

Votre conseiller sur Angers

07 67 89 43 99

angers@marinepatrimoine.fr

62 Rue de la Madeleine, 49000 Angers

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Nue-propriété, usufruit et démembrement : un point lexical

→ Quand on possède l’usufruit d’un logement, on possède à la fois l’usus et le fructus. D’un côté, l’usus désigne le droit d’utiliser son bien librement. Vous êtes libre d’y habiter en tant que résidence principale ou secondaire ou de le proposer à la location saisonnière par exemple. De l’autre, le fructus concerne le pouvoir de percevoir les loyers, c’est-à-dire les fruits du bien.

→ Le nu-propriétaire est celui qui détient l’abusus, dit plus simplement les “murs” du logement. Grâce à ce statut, il est en capacité de vendre ou transmettre le logement mais il ne peut pas en jouir, c’est-à-dire qu’il peut ni y habiter ni le louer.

→ On parle de pleine propriété pour combiner l’usufruit et la nue-propriété. Dans ce cas, vous disposez pleinement du logement. Vous pouvez à la fois y habiter, le louer, le vendre ou le transmettre en héritage.

Le démembrement de propriété à Angers permet de séparer l’usufruit et la nue-propriété d’un logement. Le lien est alors partagé entre les mains de deux propriétaires, représentés par l’usufruitier et le nu-propriétaire. Retrouvez ci-dessous plus de détails sur les avantages offerts par ce régime juridique.

Léguez facilement votre logement avec le démembrement de propriété à Angers

Faire une donation en démembrement d’un logement vous donne 2 avantages directs : préparer tranquillement votre héritage et réduire la charge fiscale de votre succession. En devenant nus-propriétaires du bien, vos héritiers deviennent propriétaires mais vous continuez à détenir l’usufruit. Avec le démembrement de propriété à Angers, vous pouvez donc continuer à louer ou habiter votre logement comme avant.

Du côté de la fiscalité, vos proches n’auront que les droits de donation à régler au moment du démembrement de propriété. Un abattement de 100 000 € sur les frais de donation vient s’appliquer sur le montant de la nue-propriété. Au moment de votre succession, vos héritiers pourront récupérer l’usufruit et devenir les pleins propriétaires sans autres frais.

Lors de la séparation de l’usufruit et de la nue-propriété, un pourcentage de répartition permet de déterminer la valeur propre à chaque partie, en tenant compte de l’âge de l’usufruitier.

Le tableau ci-dessous récapitule l’ensemble des valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier. On constate que léguer la nue-propriété à ses proches avant 60 ans maximise les avantages fiscaux, l’abattement des frais de donation couvrant une proportion plus élevée de la nue-propriété.

Âge de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété
– de 21 ans	90 %	10%
21 à 30 ans	80 %	20%
31 à 40 ans	70 %	30%
41 à 50 ans	60 %	40%
51 à 60 ans	50 %	50%
61 à 70 ans	40 %	60 %
71 à 80 ans	30 %	70 %
81 à 90 ans	20 %	80 %
91 ans et +	10 %	90 %

Vous venez d’avoir 51 ans et souhaitez prévoir votre héritage. Vous choisissez le démembrement de propriété pour votre résidence principale qui vaut 300 000 €.

En donnant la nue-propriété à vos enfants, la valeur de l’usufruit sera de 50 % de 300 000 €, soit 150 000 €. Suite à l’abattement des droits de donation, le nu-propriétaire sera imposé sur 150 000-100 000, c’est-à-dire 50 000 €.

Le démembrement de propriété à Angers : investir en nu-propriété pour se constituer un patrimoine immobilier

Grâce à certains programmes immobiliers, vous pouvez faire l’acquisition d’un logement en nue-propriété. Le prix à l’achat est alors plus faible que la tendance observée sur le marché classique, généralement de 40 % net !

L’usufruitier du logement sera par ailleurs le bailleur social sur une période comprise entre 15 et 20 ans.

La réduction octroyée reflète l’ensemble des loyers non-perçus. Prenons l’exemple d’un loyer de 700 € par mois sur 15 ans. La réduction sur le prix d’achat (126 000 €) dépasse alors les 100 000 € ! Et c’est sans tenir compte de l’inflation et des augmentations de loyer.

Au cours de cette période, vous détenez l’abusus et donc la propriété des “murs”. Cependant, vous n’avez ni le droit d’habiter le logement ni le droit de le louer. Cette décision reste dans les mains de l’usufruitier, qui continuera à récolter les “fruits” du bien, c’est-à-dire les loyers. Il aura par ailleurs l’obligation de régler les charges courantes, comme l’eau et l’électricité, et la taxe foncière. Vous n’aurez donc aucune charge à supporter ni d’impôts sur les loyers à payer. D’ailleurs, le bien n’est pas considéré dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Votre seule responsabilité est celle des “gros travaux”, notamment en cas d’agrandissement de la propriété.

À l’expiration du délai de 15 ans, vous détenez l’usufruit sur le logement, sans aucuns frais. Dès lors, vous êtes considéré comme plein propriétaire, même en ayant acheté le bien à un prix inférieur que son prix réel sur le marché immobilier angevin. Les démarches administratives sont simplifiées puisqu’il n’y a aucun acte à réaliser chez le notaire. À travers ce statut, vous jouissez pleinement du bien. Libre à vous de l’habiter, comme résidence principale ou secondaire, de le louer à l’année, de le proposer à la location saisonnière, de le vendre ou encore de le transmettre en héritage à votre tour !

Conclusion sur ce dispositif immobilier

S’il existe un grand nombre de lois de défiscalisation immobilière, le démembrement de propriété à Angers est la seule qui vous fait bénéficier de réductions d’impôts tout en anticipant la succession de votre patrimoine.

Notre équipe est à votre écoute pour vous aider dans les démarches auprès du notaire. Contactez-nous sans plus attendre et profitez de l’accompagnement d’un expert. Investir en nue-propriété, c’est jouer la bonne stratégie pour garder le contrôle sur sa succession !

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