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La fiscalité du statut LMNP à ANGERS
Le propriétaire d’un bien bénéficiant du statut de loueur meublé non professionnel perçoit ses loyers par l’intermédiaire de l’exploitant commercial en charge de son bien. A ce titre, ses revenus ne sont pas considérés comme des revenus fonciers mais comme des bénéfices commerciaux et doivent être déclarés auprès de l’administration fiscale. Faisons le point sur la fiscalité du dispositif lmnp Angers
Tous nos programmes sont sélectionnés auprès de promoteurs de 1er plan en prix direct promoteur.
Jean-Yves Gaté - Fondateur en 1998 de Marine Patrimoine
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Le régime micro-BIC
Si vos revenus locatifs ne dépassent pas 32.900 euros , le régime fiscal Micro-Bic s’applique par défaut. Vous bénéficiez alors d’un abattement de 50% sur l’ensemble de vos revenus, c’est-à-dire que seule la moitié de vos loyers perçus sera imposable. En revanche, il est impossible avec ce régime de déduire d’autres charges ou intérêts d’emprunt, ni de récupérer la TVA sur l’acquisition d’un logement dans une résidence neuve ou en état futur d’achèvement (VEFA).
Ce régime est intéressant si vos charges ne dépassent pas la moitié de vos revenus locatifs, ce qui est souvent le cas si vous n’avez pas recours à un prêt ou si ce dernier a fini d’être remboursé.
Le régime réel simplifié
C’est le régime qui s’applique par défaut dès que vos revenus locatifs dépassent le plafond de 32.900 euros, mais vous pouvez également opter volontairement pour le régime réel simplifié. En effet, lors d’un investissement immobilier, il convient de calculer l’ensemble des charges liées au logement et à sa location afin de déterminer si leur montant n’est pas supérieur à l’abattement de 50% appliqué dans le régime micro-bic. Les charges concernées sont notamment les intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxe foncière et prime d’assurance.
Vous pourrez aussi déduire l’éventuelle TVA de votre acquisition en résidence de services neuve.
Le régime réel simplifié permet également de déduire les amortissements de votre investissement sur 5 à 10 ans pour les meubles et équipements, 25 à 40 ans pour l’immobilier et les frais d’acquisition. Ce sont ces amortissements qui font la grande différence entre le statut lmnp et la location classique puisqu’ils permettent la défiscalisation totale ou presque, des loyers encaissés.
La loi Censi-Bouvard
La loi Censi-Bouvard est un outil de défiscalisation supplémentaire dans le cadre du régime réel simplifié et concerne exclusivement les investisseurs ayant choisi d’acquérir un bien meublé en résidence de services neuve. Elle permet de bénéficier de réduction d’impôt en plus des revenus défiscalisés du dispositif lmnp.
En effet, le dispositif Censi-Bouvard offre une réduction d’impôt de 11 % du prix d’acquisition hors taxe, dans la limite de 33.000 euros, sur une durée de 9 ans. Si l’intégralité de cette réduction n’est pas utilisée dans cette période, le reliquat peut être reporté pendant les six années suivantes si l’impôt est inférieur à la réduction restante.
Si le choix d’un logement éligible et conforme à vos attentes en matière de revenus locatifs est important, il est primordial de souligner l’impact que peut avoir également le choix du régime fiscal. En optimisant ce dernier, vous vous assurez de conserver le meilleur rendement possible. Notre cabinet à Angers vous accompagne tout au long de votre investissement en vous proposant un suivi fiscal annuel.