Plafonds de loyers de la Loi Pinel à Angers

Un des critère d’accession au dispositif Pinel est un engagement de location de la part de l’acquéreur, d’une durée de 6, 9 ou 12 ans. Cet engagement s’assortit d’un certain nombre de contraintes parmi lesquelles, l’encadrement des loyers. Découvrons les plafonds loi Pinel à Angers.

Encadrement des loyers : un barème et un coefficient

Pour rester dans le dispositif Pinel, l’état établit chaque année un barème fixant le prix maximum du mètre carré en location, qui diffère selon le zonage. Ce plafonnement a pour but de limiter l’envolée des loyers dans les aires de forte demande, et de permettre à tous d’accéder à un logement décent.
Ainsi pour Angers, le prix du mètre carré pour les logements éligibles, ne peut dépasser, hors charges, 10,28 euros pour les baux conclus ou renouvelés en 2019 .

A ce prix du mètre carré s’applique un coefficient multiplicateur afin de tenir compte de la surface réelle du logement, calculé de la manière suivante, S étant la surface : 0,7 + 19/S. Le résultat obtenu est arrondi et ne peut dépasser 1,2. Si tel était le cas, ce serait cette dernière valeur qui serait retenue. Il faut noter que la surface du logement prise en compte est la surface utile c’est à dire surface habitable plus la moitié de la totalité de la surface des annexes (cave, balcon, terrasse, loggia…)

Il faut toutefois préciser que ce plafond de loyers peut être réduit localement et temporairement par arrêté préfectoral afin de s’adapter aux particularités des marchés locatifs locaux. Angers n’est pour le moment pas concerné par ce genre de décisions, mais c’est une information à conserver pour investir en toute connaissance de cause.

Quelques exemples concrets

Pour illustrer ces calculs de pondération de loyers qui peuvent paraître complexes et abstraits à première vue, voici deux exemples concrets d’appartements de 30 m² achetés en zone B1, c’est à dire le zonage d’Angers.

Le premier est un studio neuf de 30 m² avec une cave de 6 m² mis en location 2019. Le calcul du coefficient multiplicateur sera le suivant : 0,7 + 19/33 (surface du logement + moitié de celle de l’annexe, ici la cave) soit 1,28. Ce résultat étant supérieur à 1,2 (montant maximum) le coefficient sera ramené à 1,2. Le loyer maximum de ce studio sera donc de 10,28 euros multiplié par 1,2 soit : 12,34 euros le m² .

Second exemple, un appartement de 85 m2 sans annexe dont le bail est renouvelé en 2019. Le calcul du coefficient multiplicateur sera toujours le même, savoir 0,7 + 19/85 soit 0,92. Le loyer maximum de ce logement sera donc de 10,28 euros multiplié par 0.92, soit : 9,46 euros le m².

Une fois ces exemples décodés, on comprend mieux l’importance de ce coefficient multiplicateur qui fait varier, parfois de manière conséquente, un loyer, et donc impacte directement la rentabilité d’un investissement locatif Pinel.

Ce qu’il faut retenir de ce plafonnement, c’est que la surface et la composition du logement sont une part importante à prendre en compte dans votre projet. Plus la surface utile du logement est élevée, plus le coefficient multiplicateur sera faible. La loi Pinel n’a qu’un intérêt limité si le rendement locatif n’est pas exploité de manière optimale.